会社を辞める前に現物不動産を買うという選択肢

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今年の2月ぐらいから、不動産投資に興味を持っています。

 

不動産投資の本はまだ20冊程度しか読んでいませんが、

資産と収入源の分散として魅力的な投資対象だと思います。

 

 

投資で大事な概念である安全域を備えた投資をするためには、

 

・更地にしても利益が出る土地付き一棟もの不動産を買う

・高利回り

 

の2点でしょうか。

 

 

そして、高利回りの物件を買うためには、

 

・鬼の指値

・セルフDIY

・不動産の管理を自分で行う

 

ということが挙げられます。

 

一言でさらっと書きましたが、それぞれがかなり奥深い高度なテクニックになります。

 

 

不動産投資の場合、天災を除くと最大のリスクは空室だと思うので、

リフォーム&客付けを自分で行うことができれば、不動産投資(不動産事業)は当然のように成功するでしょう。

 

 

さて、今回読んだ本の中では、 次の本が圧倒的に読みやすかったです。

 

 

著者の束田光陽さんは不動産投資の学校のセミナー講師らしく、体系的にまとまっていました。不動産投資において、区分所有は不利という考えを持っていたのですが、この本を読んで区分所有も良さげだと思いました。

 

利回りを上げるテクニックとしてセルフDIYは最強なんですが、

いかんせん私は不器用なのでどうしようかなと思っていたところ、

著者のやり方ならできるかもしれないと思いました。

 

著者の他の本やブログは読んでいないので、全部読むつもりです。

 

 

 

加藤ひろゆきさんの本は、これ以外の本も読みやすかったです。

コミュニケーション、セルフDIYのスキルが高い方です。

 

 

 

不動産投資についてですが、

フルレバレッジで一棟もの購入ということは考えていません。

 

キャッシュ一括で年金生活者が居住しているオーナーチェンジ物件を利回り20%ぐらいで買いたいです。

 

 

利回り20%なんて市場に出回っていないと突っ込まれれば、「その通り」なんですが、利回り10%程度では、株式よりも手間のかかる不動産に投資をしようとは思いません。

 

私は、株式の利回りを大体7%程度と考慮して投資をしているので、不動産投資では最低でもその倍の利回りが欲しいです。

 

 

私の親が空き家を1軒所有しており(築40年ぐらいの木造、母親曰く、壊れるのを待っている状態)、

それを私が相続する予定になっています。

 

セルフDIYでなんとか貸し出せる状態にして、大家になることを目論んでいるのですが、どうなることやら。

 

 

それにしても、会社を辞める前に現物不動産を買うというのはどうでしょうか?

 

「仕事を辞める前にすべきこと」という類の記事がありますが、このような一般大衆向けにカスタマイズされた内容で満足していては、ナンパ系投資家として失格だと思うんです。

 

 

やはり、会社を辞めることのリスクは、社会的信用がなくなることです。

 

これは、在職中にクレジットカードを作っておいた方がいいと巷で言われていることに繋がりますね。

 

でも、在職中に現物不動産を買っておけば、信用を作ることができます。

 

セミリタイアの方々のブログを読んでいても、

節約、投資のことは多く書かれているのですが、

 

在職中に不動産を買っておいて信用を構築しておく

 

という考えはあまり見たことがないように思えます。

 

とはいっても、数百万円の不動産なら信用価値はほぼゼロみたいですけどね、残念。

 

 

信用を築くためにはアパート一棟買いになるのですが、何千万円の不動産をキャッシュ一括は厳しいので、ローンが必須です。そして、

 

「5年間正社員として働いた信用」は市場価値があるので、

 

私はローンを組めそうです。組むつもりは今のところありませんが。

 

 

あと興味深かった本は、かつては日本一不動産を買う男と呼ばれた須田忠雄さんの本です。

 

 

曰く、人口減少、土地の価格低下により今から不動産投資を始めるには最悪のタイミングだと。

 

 

個人的な意見では、安く(高利回りで)買えれば儲からないはずはないのですが、

人口減少があるため、価格設定がより厳しくなるという意味で、昔よりも不動産投資の難易度は上がるのでしょう。

 

 

1000の物件の図面を見て、100の物件を現地調査して、10の物件に買い付けを入れて、1つの物件を買う。

 

 

これができたら、不動産投資で損をしないと思うんですけどね。

 

あとは、どうやって時間を捻出するかですね。

 

 

また、不動産投資をするつもりはなくても、

 

・大家の立場を知っておくことにより安く借りられる

・マイホームを買うときに安く買える

 

というメリットがあるので、本を読むことはオススメです。

 

 

人口減少により空室率が増加しているので、当たり前ですが借り手有利です。不動産投資をして新たに収入を得るのではなく、安く借りて手取り増を目指すという低リスクな選択肢も当然あります。

 

需要と供給の関係から、ワンルームマンションは安く借りられそうです。空室に悩んでいる大家のワンルームマンションを家賃交渉して借り叩き(買い叩きの借りるバージョン)です。

 

 

大学生のときにアパートを借りて生活していたのですが、

家賃交渉をしなかったことにより、十数万円は損をしていると思いました。

 

 

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